Андрей Березин (Евроинвест): Нет спроса – нет стройки

В Санкт-Петербурге, втором по численности населения городе России, зафиксировано серьезное снижение темпов строительства жилья. Происходящее объясняют по-разному, но доминируют оценки, связанные с негативными ожиданиями в отношении рынка как со стороны самих девелоперов, так и потенциальных покупателей жилья. Именно поэтому мало кто из аналитиков высказывает надежды на быстрое улучшение ситуации.

Переход в режим ожидания

В абсолютных числах падение объемов выглядит заметным, хотя и не катастрофическим. С января по апрель нынешнего года строители Северной столицы ввели в эксплуатацию 1,18 миллионов квадратных метров жилья, то есть примерно на 15 процентов меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Чуть больше оказалось падение в Ленинградской области, являющейся, по сути, большим пригородом Санкт-Петербурга, и входящей с ним в единую агломерацию. Здесь снижение произошло на 18%, а итоговый объем построенного жилья составил 1,28 миллионов квадратных метров.

Зато если сравнивать месяц к месяцу, то апрель нынешнего года может показаться по-настоящему провальным. За месяц было сдано всего 143 тысячи квадратных метров в границах города – это на 43% ниже, чем год назад. А в Ленинградской области апрельское падение и вовсе превысило отметку в 50%.

По мнению ряда экспертов, нынешняя пауза на рынке весьма схожа с ситуацией, возникшей вскоре после начала пандемии коронавирусной инфекции три года назад. Тогда и продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Первые заморозили значительную часть строительства до момента, когда стало бы ясно, в каком направлении будет двигаться рынок. А вторые точно также отложили до лучших времен планы на покупку жилья. Штиль продлился несколько месяцев, но уже к началу 2021-го года пошло оживление, а к концу года и вовсе были побиты многолетние рекорд как по объемам строительства, так и по продажам жилья.

В целом аналогичного развития событий ожидают на рынке петербургской недвижимости и сегодня. Вопрос лишь в том, насколько долгой окажется пауза, и какой будет ценовая конъюнктура к ее завершению. Предсказать же эти параметры сейчас мало кто решится, поскольку неизвестно, сколько продлится нынешнее обострение международной политической ситуации и связанные с ним экономические трудности. Ведь, по мнению большинства специалистов, именно негативные проявления в экономике и вызывают смену стратегии у потенциальных покупателей – вместо того, чтобы вкладывать средства, в том числе в недвижимость, те предпочитают сберегать их.

Отсюда и соответствующие результаты продаж. По разным оценкам количество сделок за четыре месяца нынешнего года снизилось от 40 до 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом нельзя даже сказать, что спад приостановлен – так, по данным аналитического подразделения крупнейшего сервиса по подбору жилья «Циан», в первом квартале нынешнего года было продано на 15% меньше квартир в петербургской агломерации, чем в четвертом квартале года предыдущего.

Впрочем, некоторые информированные источники говорят о том, что, помимо общих негативных настроений, есть и конкретные объективные причины для снижения объемов строительства. Среди них – наметившийся дефицит земли под застройку в границах города. Из-за него власти Санкт-Петербурга вынуждены уменьшать количество выдаваемых разрешений на строительство.

По стопам строителей ОАЭ

Впрочем, есть и определенные позитивные сигналы. Например, приятной новостью для аналитиков стало увеличение в последние месяцы объемов возводимого жилья – по прогнозам института развития Дом.РФ, в регионе за год построят 3,4 миллиона квадратных метров многоквартирного жилого фонда, что, например, превысит результаты 2020-го года.

Здесь следует отметить, что как минимум отчасти этот рост обеспечен тем же, упомянутым выше, дефицитом земли в границах Санкт-Петербурга. Из-за него все чаще девелоперы выбирают для своих объектов участки уже на территории Ленинградской области. Однако одним лишь этим фактором объяснить улучшения не получится – объективные данные свидетельствуют и о том, что жилье в области действительно становится более популярным у потенциальных покупателей, а уже вслед за этим трендом идут и застройщики, увеличивая здесь объемы строительства.

А вот в причинах роста популярности пригородного жилья понадобится разобраться более детально. Первая причина, безусловно, связана с ценой. При том, что некоторые крупные населенные пункты Ленинградской области расположены совсем близко к городу, цена на недвижимость в них по-прежнему существенно ниже, чем в границах Петербурга.

Кроме того, как говорят аналитики, давно следящие за ситуацией, в северной столице, как и во многих крупных городах мира, понемногу нарастает тренд к оттоку части жителей в пригородные зоны. Значительная часть из них выбирает частные дома в качестве места жительства, благодаря чему сектор индивидуального жилищного строительства в Ленинградской области динамично растет даже в нынешних условиях, и сейчас составляет до половины от общего объема рынка жилья.

Но не меньшая часть потенциальных покупателей интересуется крупными жилищными комплексами, расположенными в области. Во многом это связано с тем, что у застройщиков в области не так жестко выражены ограничения по площади застройки, а значит они имеют больше возможностей вкладываться в создание полноценной среды для жизни – в том числе через строительство социальных объектов, общественных пространств и зеленых зон.

А, как показывает практика, начиная с определенного уровня дохода человек уже не готов ограничивать свою сферу внимания одной лишь квартирой, ему становится все более важно и то, что находится за дверями собственного жилья. Это правило подтверждалось не раз в самых разных государствах, и чем раньше местное профессиональное сообщество улавливало это желание покупателей, тем динамичнее развивался рынок жилья страны.

Хороший пример – ситуация в ОАЭ, где по сути с нуля в пустыне удалось не только возвести новые комфортные города, но и создать потрясающе эффективный и инновационный строительный комплекс. В результате ОАЭ сегодня стали ведущим экспортером технологий и управленческих приемов в сфере девелопмента и развития городской среды.

Впрочем, все активнее проявляются признаки того, что и в России, в частности, в Ленинградской области, многие застройщики поняли и правильно оценили желание потенциальных клиентов жить в столь же благополучных условиях, что и в условном Абу-Даби. Именно поэтому на рынок начали один за другим выходить проекты, в которых вопросы комфортной среды и общественных пространств акцентированы особо.

Одним из пионеров этого процесса стала компания «Евроинвест», возглавляемая Андреем Березиным. Еще несколько лет назад здесь внедрили концепцию строительства 3ID, согласно которой каждый жилой комплекс должен включать в себя широкий спектр мест для совместного досуга, обучения или работы.

«В каждом нашем проекте предусмотрены общественные пространства, которые формируются в зависимости от потребностей резидентов. Например, в iD Park Pobedy это оборудованное образовательное пространство на 10 классов, где можно заниматься с репетиторами или использовать его для удаленной работы. Мы активно развиваем тренд на добрососедство и видим его актуальность в уже сданных проектах. Кроме того, в каждом квартале предусмотрена собственная инфраструктура: магазины, кафе и пекарни, бытовые сервисы – все, что востребовано в повседневной жизни», − отмечал Андрей Березин (Евроинвест) в одном из интервью.

По мнению экспертов, чем больше будет на рынке проектов, подобных тем, что продвигает «Евроинвест», тем быстрее может восстановиться объем продаж, который, в свою очередь, подтолкнет и темпы строительства. Пока же, согласно прогнозам, по итогам 2023-го года сохранится снижение объемов сданного жилья по сравнению с прошлым годом, хотя в течение оставшейся части года разрыв будет понемногу уменьшаться.

Топ застройщиков Ленинградской области по объемам ввода жилья в 2023 г., портал ЕРЗ.рф
№	Застройщик, регион	Введено, м2	Изменение позиции в рейтинге
1	ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Санкт-Петербург	42831	+12
2	Группа ЦДС, г.Санкт-Петербург	34196	-1
3	СК ПЕТРОСТРОЙ, г.Санкт-Петербург	31658	+6
4	Строительный трест, г.Санкт-Петербург	28270	+1
5	Лидер Групп, г.Санкт-Петербург	25027	-1
6	ИСГ МАВИС, г.Санкт-Петербург	14402	-4
7	ИСК ВИТА, г.Санкт-Петербург	11790	+25
8	СК Спутник, г.Санкт-Петербург	8638	+19
9	Запстрой, Ленинградская область	3438	0
10	Алгоритм Девелопмент, г.Санкт-Петербург	3183	+24